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商业房地产贷款的类型

在美国存在着各种商业房地产贷款，从银行贷款到 中小企业贷款(SBA), 以及临时的过渡贷款。我们来看看下面的一些选项。

传统商业抵押贷款
大多数银行和其他贷方为各种房产提供商业房地产贷款，包括办公楼，工业建筑，多户住宅和零售中心。

与住宅抵押贷款一样，商业贷款将由购买的财产担保。除此之外，根据贷方的不同，条款也有很大差异。一些银行将提供长期贷款，长期贷款长达25年，贷款与价值比率高达80％。其他银行可能只有10年期贷款利率贷款，贷款与价值比率为65％。但总的来说，与其他类型的商业房地产贷款相比，传统抵押贷款更难获得资格。银行希望看到借款人拥有良好的个人信贷，强大的业务和较低的偿债覆盖率。利率通常在优惠利率的几个百分点内。

中小企业 SBA 7（a）贷款
小企业管理局的旗舰贷款7（a）贷款可用于购买土地或建筑物，建造新房产或翻新现有房产，前提是房地产将由业主自用。通过该计划，您可以通过SBA附属贷方借入高达500万美元的资金。该计划的最高允许利率是基于WSJ最优惠利率加上几个百分点的差额。利率可以是固定的，可变的，也可以是两者的组合。用于房地产的7（a）贷款的还款期限最长可达25年。这些贷款是完全摊销的，这意味着每笔付款都是相同的，直到贷款还清。

中小企业 SBA 504贷款
除7（a）计划外，SBA还专门为业主自用房地产或长期设备采购提供贷款。这些贷款称为504贷款，实际上由两种不同的贷款组成：一种来自认证开发公司（CDC），贷款金额高达40％，另一种来自银行贷款金额的50％或以上。作为借款人，您将负责将至少10％作为首付款。贷款的CDC部分可以高达500万至550万美元，这意味着整个项目的资金可以超过1000万美元或更多。您应该通过504贷款来融资至少350,000美元。

CDC贷款的利率以美国国债利率为基础，一旦获得贷款就会固定。整个2017年，这些利率在4％至5％之间波动。银行贷款的利率通常是可变的。如果您使用贷款购买房地产，最长期限为20年。与7（a）贷款一样，这些贷款已全额摊销。

商业抵押作担保的证券 CMBS贷款
商业抵押作担保的证券贷款是商业抵押贷款，汇集在一起​​并出售给二级市场的投资者。由于这些贷款是证券化的，它们的行为与传统的商业房地产贷款略有不同。主要差异涉及预付款和贷款管理以及您在谈判贷款条款时的灵活性。大多数管理机构贷款的最低金额在100万美元到300万美元之间。大多数管道贷款的期限为5至10年，20至30年的摊销期。

商业过渡贷款或桥梁贷款
就像他们的名字所暗示的那样，过桥贷款用于“缩小差距”，直到商业财产获得长期融资。在某些情况下，贷款人提供长期贷款也将在房产上进行过桥贷款。大多数过桥贷款的期限很短，通常为六个月到两年，而且很多都没有摊销（即最后只支付利息的气球付款）。过桥贷款的利率比市场利率高出几个百分点。

获得过桥贷款的资格有多容易取决于贷款人。大多数贷款人并不采取一刀切的方法，而是评估手头的独特情况。因此，许多借款人将使用过桥贷款来翻新不符合传统抵押贷款资格的房产，然后再出售或获得长期融资。过桥贷款的另一个优点是相对较低的首付要求 – 通常在10％到20％之间。相比之下，许多传统商业抵押贷款需要20％至35％的首付款。过桥贷款也比传统的房地产贷款更快地成交。

软贷款及 硬贷款
硬通货贷款与过桥贷款非常相似，主要区别在于大多数硬通货贷款是由私人公司提供的，而且还有较高的预付款